용적률 계산 방법, 연면적 ÷ 대지면적으로 내 땅 상한 확인하기
용적률은 연면적 ÷ 대지면적 × 100으로 계산합니다. 연면적에서 빠지는 면적, 용도지역별 상한, 내 땅·집의 수치를 직접 확인하는 순서까지 정리했습니다.
용적률은 땅 면적 대비 건물 모든 층 바닥면적 합계(연면적)의 비율입니다. 연면적 ÷ 대지면적 × 100으로 구하며, 대지 100㎡에 연면적 200㎡이면 200%입니다. 계산 예시와 제외 면적, 용도지역별 상한, 내 땅 확인 순서까지 차례로 정리했습니다.
연면적 ÷ 대지면적 × 100. 다만 연면적에서 빠지는 면적이 있다는 점이 핵심입니다.
용적률 계산식과 예시
대지면적 200㎡에 1층 바닥 120㎡짜리 건물을 4층으로 지었다면 연면적은 480㎡입니다. 480 ÷ 200 × 100 = 240%입니다.
같은 땅에서 1층을 80㎡로 줄이고 6층까지 올려도 연면적이 480㎡이면 결과는 같습니다. 이때 건물이 땅을 덮는 비율인 건폐율(건축면적 ÷ 대지면적)은 60%에서 40%로 달라집니다.
연면적에서 빠지는 면적
연면적은 모든 층 바닥면적의 합이지만, 용적률 계산에서는 다음을 뺍니다.
- 지하층 면적
- 지상층 중 주차장으로 쓰는 면적
- 초고층·준초고층 건축물의 피난안전구역
- 경사지붕 아래 설치하는 대피공간
1층을 필로티 주차장으로 쓰는 빌라가 많은 까닭입니다. 또 대지면적은 토지대장 면적과 다를 수 있습니다. 건축선과 도로 사이 일부는 법령에 따라 빠지기 때문입니다.
용도지역별 상한은 얼마인가
아래는 국토계획법 시행령이 정한 상한입니다(2026년 기준, 법령 개정 시 달라질 수 있음).
| 용도지역 | 건폐율 상한 | 상한(시행령) |
|---|---|---|
| 제1종 전용주거 | 50% | 100% |
| 제1종 일반주거 | 60% | 200% |
| 제2종 일반주거 | 60% | 250% |
| 제3종 일반주거 | 50% | 300% |
| 준주거 | 70% | 500% |
실제 적용 수치는 시·군·구 조례가 이 범위 안에서 정합니다. 같은 용도지역이라도 용적률은 조례가 더 낮게 정하는 경우가 많아, 표의 숫자를 그대로 믿으면 안 됩니다.
내 땅·집 수치를 확인하는 순서
- 토지이음(eum.go.kr)에서 주소를 검색해 용도지역을 봅니다.
- 해당 지자체의 도시계획조례에서 그 용도지역의 상한을 찾습니다.
- 정부24나 세움터에서 건축물대장을 발급해, 현재 용적률 산정용 연면적과 수치를 봅니다.
- 지구단위계획구역이면 별도 기준이 있으니 구청 건축·도시계획 부서에 문의합니다.
조례 상한 − 현재 수치 = 남은 증축 여력입니다.
증축·재건축을 생각할 때 보는 법
증축이나 재건축을 생각한다면 현재 수치가 상한에 얼마나 가까운지가 먼저입니다. 이미 상한 가까이 썼다면 늘릴 여지가 거의 없고, 낮은 단지는 재건축 때 더 많이 지을 수 있어 사업성에서 유리합니다.
남은 여력은 면적으로 바꿔 보면 감이 옵니다. 앞의 예시처럼 대지 200㎡에서 현재 240%이고 상한이 250%라면 남는 폭은 10%p, 연면적으로 약 20㎡입니다. 반대로 상한이 200%인 지역이라면 대지 200㎡에서 지을 수 있는 연면적은 400㎡까지이므로, 같은 건물은 이미 기준을 넘은 셈입니다. 이런 건물은 증축이 어렵고, 재건축 때도 기존 규모를 그대로 되살릴 수 없습니다.
아파트 증축이 걸린다면 아파트 리모델링 등급 기준 확인 방법도 함께 보세요. 다만 높이 제한, 건폐율, 일조 규정이 따로 적용되므로 최종 가능 규모는 건축사나 구청에서 확인해야 합니다.
자주 묻는 질문
용적률이 높으면 무조건 좋은가요?
아닙니다. 높으면 더 많이 지을 수 있어 땅의 활용도는 올라가지만, 밀도가 높아 쾌적성이 떨어질 수 있습니다. 목적이 마당 넓은 주택이라면 낮은 지역이 맞을 수도 있습니다.
지하 주차장도 연면적에 들어가나요?
지하층 면적은 이 계산에서 제외됩니다. 건축물대장에는 지하를 포함한 연면적과 제외한 산정용 연면적이 따로 적혀 있습니다.
'용적율'로 써도 되나요?
검색에서는 통하지만 정확한 표기는 '률'입니다. 서류에서는 맞춤법대로 쓰면 됩니다.
건폐율과 무엇이 다른가요?
건폐율은 바닥이 땅을 덮는 넓이(평면)의 비율이고, 이 지표는 모든 층을 합친 규모(입체)의 비율입니다. 둘 다 충족해야 건축 허가가 납니다.