신정4동 922번지 재개발 주민공람·설명회 일정, 11월 16일까지 의견 내는 법

신정4동 922번지 재개발은 지금 정비구역 지정 전 마지막 주민 의견 단계에 있습니다. 양천구는 2026년 10월 15일 정비계획 결정 및 정비구역 지정안을 공고했고, 의견은 2026년 11월 16일까지 낼 수 있습니다. 이 글에서는 일정, 계획 내용, 의견을 내는 방법, 소유자가 확인할 점을 순서대로 정리합니다.

핵심: 공람 마감은 11월 16일, 주민설명회는 구 발표 기준 11월 4일 오전 10시입니다. 계획안은 심의 과정에서 바뀔 수 있습니다.

오늘(11월 2일) 기준으로 설명회까지는 이틀, 의견 마감까지는 14일이 남았습니다. 설명회에서 들은 내용을 바탕으로 의견서를 쓰려면 마감 직전보다 설명회 직후 며칠을 활용하는 편이 여유롭습니다.

지금 어느 단계인가: 2025년 후보지 선정부터 공람까지

이 구역은 2025년 봄 서울시 신속통합기획 후보지로 선정됐습니다. 이후 주민 참여 회의와 자문을 거쳐 2026년 8월 신속통합기획 가이드라인이 확정됐고, 10월에 정비계획안 공람이 시작됐습니다.

아래 표가 지금까지의 흐름과 앞으로의 일정입니다. 설명회 날짜와 장소는 양천구 보도자료 기준이므로 방문 전에 구청에 한 번 더 확인하세요.

공람 다음 순서는 구의회 의견 청취와 서울시 도시계획 심의입니다. 구역이 지정된 뒤에도 추진위원회·조합 설립, 사업시행인가, 관리처분 단계가 이어지므로 입주까지는 긴 시간이 필요합니다.

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정비계획안에 담긴 내용: 25층, 2,177세대

공람안 기준으로 신정4동 922번지 재개발은 면적 약 9만5,476㎡ 부지에 지하 2층~지상 최고 25층, 24개 동, 총 2,177세대를 짓는 계획입니다. 이 가운데 임대주택은 439세대, 분양주택은 1,738세대입니다.

평형별 공급 계획은 다음과 같습니다. 주차는 세대당 약 1.15대로 잡혀 있습니다.

표의 숫자를 빼 보면 분양 물량의 윤곽이 보입니다. 총 세대에서 임대 포함분을 빼면 39㎡ 118세대, 50㎡ 630세대, 84㎡ 990세대로, 합치면 분양주택 1,738세대와 맞습니다. 임대 439세대는 전체의 약 20%입니다. 분양 물량의 절반 이상이 전용 84㎡라는 점은 조합원이 고를 수 있는 평형 폭과도 연결되므로 설명회에서 배정 기준을 물어볼 만합니다.

평형별로 임대 비중을 따져 보면 차이가 큽니다. 임대 포함분을 총 세대로 나누면 39㎡는 약 50%, 50㎡는 약 27%, 84㎡는 약 8%입니다. 임대가 소형 평형에 몰려 있다는 뜻이어서, 소형 평형을 노리는 조합원은 일반분양 몫이 표의 총 세대보다 훨씬 작다는 점을 감안해야 합니다. 또 부지 면적 약 9.5만㎡에 2,177세대이므로 1ha당 약 228세대, 동당 평균 약 91세대 규모입니다.

입지는 지하철 5호선 신정역과 양동초등학교가 가깝고, 북쪽으로 국회대로 상부공원 계획과 닿아 있습니다. 구는 역, 학교, 공원을 잇는 보행길과 주민공동시설을 함께 배치한다는 방침입니다.

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사업성과 분담금: 용적률 299.98%, 비례율 105.18%

기존에는 1·2·3종 일반주거지역이 섞여 있었는데, 계획안은 3종 일반주거지역 비율을 약 75.9%까지 높였습니다. 여기에 소형주택 추가 공급에 따른 완화와 사업성보정계수 1.63을 적용해 허용 용적률 244.1%를 확보했고, 공공기여와 공공임대 건립 완화분을 더해 최종 용적률 299.98%를 계획했습니다. 허용 용적률과 최종 용적률의 차이는 약 55.9%p로, 이 몫이 공공기여와 공공임대 건립에 대한 대가로 얹힌 부분입니다.

공람안에 제시된 추정 비례율은 105.18%입니다. 비례율은 사업이 끝난 뒤의 총자산 가치에서 총사업비를 뺀 값을 종전자산 평가액 합계로 나눈 비율로, 100%를 넘으면 사업 이익이 조합원에게 돌아간다는 뜻입니다. 추정 조합원 분양가는 전용 59㎡ 약 10억2,600만 원, 전용 84㎡ 약 12억5,200만 원입니다. 신정4동 922번지 재개발에서 내 부담금을 가늠하려면 이 분양가에서 본인 종전자산 평가액에 비례율을 곱한 금액을 빼 보면 됩니다.

예를 들어 비례율이 105.18%라면 종전자산 평가액 1억 원당 권리가액은 약 1억518만 원으로 계산됩니다. 반대로 비례율이 100% 아래로 내려가면 같은 평가액이라도 권리가액이 평가액보다 줄어 분담금이 늘어납니다. 비례율이 몇 %p만 움직여도 평가액이 큰 소유자일수록 금액 차이가 커지는 구조입니다.

다만 이 숫자는 모두 추정치입니다. 공사비가 오르거나 평가액이 달라지면 비례율과 분담금은 크게 움직일 수 있습니다. 공사비와 금융비용이 실제로 반영되는 시점은 관리처분 단계입니다. 같은 구역 안에서도 종전자산 평가액이 다르면 분담금이 달라지므로, 옆집 사례를 그대로 내 몫으로 받아들이지 않는 것이 좋습니다.

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가장 큰 변수: 김포공항 고도제한

층수가 25층에 머무는 이유는 김포공항 고도제한과 양동초 일조 문제 때문입니다. 서울시는 최고 높이를 해발 100m 안팎으로 두고, 단지 중앙으로 갈수록 높아지는 단계형 배치를 적용한다고 밝혔습니다.

여기에 국제민간항공기구(ICAO)의 새 고도제한 기준이 2030년 11월 전면 시행될 예정이라는 점이 시간 압박입니다. 신정4동 922번지 재개발이 그 전에 사업시행인가 단계까지 가지 못하면 층수 계획이 바뀔 위험이 있다는 것이 업계 시각입니다. 이 기준의 적용 방식은 확정 전이니 심의 결과를 따로 확인하세요.

층수가 낮아지면 같은 용적률로 지을 수 있는 면적이 줄거나 동 배치가 달라져 사업성에 영향을 줍니다. 그래서 고도제한은 분담금과 따로 떨어진 문제가 아니라, 비례율 추정치를 흔드는 요인으로 함께 봐야 합니다.

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토지·주택 소유자가 지금 할 일

신정4동 922번지 재개발 구역 안에 땅이나 집을 가진 분이라면 설명회 전에 공고문부터 읽어 두는 것이 좋습니다. 공람 기간에는 소유자뿐 아니라 세입자와 이해관계인도 의견을 낼 수 있습니다. 순서는 아래와 같습니다.

1. 토지이음(eum.go.kr)에서 양천구 공고 제2026-1788호를 열어 공고문과 첨부 도면을 내려받습니다.
2. 내 필지가 구역 안에 있는지, 도로·공원 등 정비기반시설 부지에 들어가는지 확인합니다.
3. 11월 4일 설명회에 가서 분담금, 임대 비율, 이주 시기를 질문합니다.
4. 의견서를 작성해 11월 16일까지 공람 장소에 서면으로 제출합니다.
5. 같은 기간 진행되는 동의서 징구 내용을 읽고, 서명 전에 취소·철회 조건을 확인합니다.

문의는 양천구청 도시계획과(02-2620-3512)로 하면 됩니다. 의견서에는 필지 번호, 소유 관계, 요구 사항을 구체적으로 적는 것이 좋습니다. 연락처를 함께 적어 두면 검토 과정에서 확인이 필요할 때 답을 받기 쉽고, 요구 사항은 "구역 경계 조정"처럼 계획안의 어느 부분을 바꿔 달라는 것인지 짚어서 쓰는 편이 전달이 분명합니다.

설명회에 가기 전에 질문을 미리 적어 두면 좋습니다. 이 글에서 짚은 항목만 추려도 평형 배정 기준, 임대 비율, 추정 비례율의 산출 근거, 고도제한에 따른 층수 변경 가능성, 이주 시기 정도가 됩니다. 답변을 메모해 두면 의견서에 그대로 옮겨 쓸 수 있습니다.

매수를 고민한다면 주의할 점

구역 지정 전후로 호가가 먼저 오르는 일이 흔합니다. 신정4동 922번지 재개발은 아직 조합도 없는 초기 단계라서 실거래가와 호가를 구분해 보셔야 합니다. 관련 방법은 재건축 아파트 시세 확인 방법에서 순서대로 볼 수 있습니다.

또한 정비구역 지정 이후에는 조합원 자격과 현금청산 대상 여부가 매수 시점에 따라 달라질 수 있습니다. 계약 전 구청과 법무사를 통해 확인하고, 위에 나온 추정 분양가가 확정 금액이 아니라는 점을 기억하세요.

자주 묻는 질문

공람에서 의견을 내면 계획이 바뀌나요?

모든 의견이 반영되지는 않습니다. 구청이 검토해 서울시 심의에 올리며, 반영 여부는 심의 과정에서 정해집니다.

지금 입주권을 받을 수 있나요?

아닙니다. 정비구역 지정 전 단계이고 조합 설립과 관리처분 절차가 남아 있습니다. 자격은 시기와 소유 형태에 따라 달라질 수 있습니다.

분양가 10억 원대는 확정인가요?

공람안에 제시된 추정치입니다. 실제 금액은 관리처분계획에서 정해집니다.

세입자도 의견을 낼 수 있나요?

가능합니다. 공람은 주민과 이해관계인을 대상으로 하며, 서면으로 제출하면 됩니다.

설명회에 못 가면 의견을 낼 수 없나요?

아닙니다. 설명회 참석은 의견 제출의 조건이 아니며, 11월 16일까지 서면으로 내면 됩니다. 다만 설명회에서는 분담금과 이주 계획을 직접 물어볼 수 있으니 가능하면 참석하는 편이 좋습니다.

마감일을 넘기면 의견을 낼 방법이 없나요?

공람 의견은 11월 16일까지가 기준입니다. 이후에는 구의회 의견 청취와 서울시 심의로 넘어가므로, 반영을 원하는 내용은 기간 안에 서면으로 내 두는 것이 안전합니다.

참고한 자료

• 서울시 주택분야 누리집 – 국회대로 상부공원 품은 친환경 역세권 주거단지
• 토지이음 – 주민공람 공고
• 서울시 – 신정4동 922 일대 신속통합기획