서울 아파트 매물 확인 방법, 호가와 실거래가 함께 보는 순서
2026년 10월 말 서울 아파트 호가 물량은 8만 건 가까이 늘었습니다. 단지별 호가와 실거래가, 매매가 흐름을 4단계로 비교하는 방법을 정리했습니다.
서울 아파트 매물이 얼마나 쌓였는지, 내가 볼 단지는 실제로 얼마에 거래됐는지 알려면 호가 집계와 실거래가를 나란히 놓고 봐야 합니다. 아실 집계로 2026년 10월 28일 7만 9,919건, 31일 7만 9,328건까지 늘어 올해 최대치(3월 21일 8만 80건)에 거의 닿았습니다.
단지 하나를 확인하는 4단계
준비물은 단지명, 전용면적, 보고 싶은 층 세 가지입니다. 휴대폰으로도 10분이면 끝납니다.
- 호가 확인: 아실이나 네이버 부동산에서 단지를 고르고 등록 물량과 가장 낮은 호가를 적어 둡니다.
- 실거래가 확인: 국토교통부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr)에서 시군구, 단지, 전용면적을 고릅니다. 계약 후 30일 안에 신고하는 구조라 최근 한두 달 거래는 늦게 뜰 수 있습니다.
- 지역 흐름 확인: 한국부동산원 부동산통계정보(R-ONE)의 주간 동향에서 구 단위 방향을 봅니다.
- 층·동 비교: 같은 면적이어도 층, 향, 수리 상태에 따라 값이 달라 같은 조건끼리만 비교합니다.
서울 아파트 매물 목록을 볼 때는 가격만 적지 말고 등록일, 층, 향, 가격 수정 여부도 함께 적어 두세요. 같은 집이 여러 중개사를 통해 중복 등록되는 경우가 있어, 면적과 층이 같은 건은 하나로 묶어 세어야 단지의 실제 경쟁 물량에 가깝습니다. 표로 정리해 두면 2~3주 뒤 다시 볼 때 어떤 집이 내려갔고 어떤 집이 빠졌는지 바로 비교됩니다.
호가는 집주인의 희망 가격이고, 실거래가는 이미 끝난 계약입니다. 둘의 간격이 협상 여지입니다.
2026년 10월 말 호가 물량 수치
같은 집계라도 기준일에 따라 수치가 달라집니다. 보도에 나온 값은 아래와 같습니다.
| 기준일 | 건수 | 비고 |
|---|---|---|
| 8월 3일 | 6만 409건 | 하반기 최저 |
| 10월 28일 | 7만 9,919건 | 8월 3일 대비 32.3%↑ |
| 10월 31일 | 7만 9,328건 | 1월 1일 대비 39.2%↑(서울경제) |
| 3월 21일 | 8만 80건 | 올해 최대 |
25개 자치구가 모두 늘었습니다. 8월 3일 이후 증가율은 성북구 57.1%, 강동구 43.9%, 성동구 42.0%, 마포구·송파구 39.0%, 서초구 37.1% 순이었습니다.
증가율이 32%라는 기사도, 43%라는 기사도 있는데 틀린 것이 아니라 비교 시점이 다릅니다. 서울 아파트 매물 증가율을 볼 때는 숫자보다 어느 날과 비교했는지를 먼저 확인하세요. 낮은 날을 기준으로 잡으면 증가율이 커 보입니다.
실거래가와 매매가는 어떻게 움직였나
물량은 늘었지만 거래는 줄었습니다. 보도에 따르면 9월 거래량은 3,915건으로 가장 많았던 달보다 56% 적습니다. 다만 최대 거래월을 5월로 본 기사와, 서울시 집계에서 4월(8,590건)이 5월(7,282건)보다 많았다는 발표가 엇갈리니 정확한 월별 건수는 공식 시스템에서 직접 보는 편이 안전합니다.
구별 차이도 큽니다. 8월 3일 이후 증가율이 성북구는 57.1%였던 반면 서초구는 37.1%였으니, 전체 평균만 보고 내 관심 구의 상황을 판단하면 어긋날 수 있습니다. 서울 아파트 매물 수와 거래 건수를 구 단위로 나란히 놓고, 물량은 느는데 거래는 늘지 않는 곳인지 확인하세요. 거래가 적으면 실거래가 표본도 적어 한두 건의 가격이 시세처럼 보일 수 있다는 점도 감안해야 합니다.
가격은 오르는 속도가 느려졌습니다. 한국부동산원 10월 넷째 주(26일 기준) 주간 상승률은 0.09%로 2주 연속 줄었습니다. 서울 아파트 매매가가 꺾였다기보다 오름폭이 둔해진 단계로 읽는 쪽이 정확합니다.
단지 사례도 조심해서 봐야 합니다. 성북구 길음동 한 단지의 전용 84㎡가 7월 20억 원, 8월 19억 1,000만 원에 거래됐지만 층과 조건이 달라 단지 전체의 하락으로 단정할 수 없습니다.
사려는 사람이 점검할 것
- 최근 3개월 실거래가 중 같은 면적·비슷한 층 거래만 추립니다.
- 가장 싼 호가가 아니라 실거래가 대비 몇 % 높은지 계산합니다.
- 토지거래허가구역이면 실입주가 필수라 허가 여부부터 구청에서 확인합니다.
- 대출 한도는 계약 전에 은행에서 먼저 확인합니다.
서울 아파트 매물이 늘면 선택지는 넓어지지만, 호가를 내려주는 집주인이 많아졌는지는 실거래가에 찍히기 전까지 알 수 없습니다. 급하게 계약하기보다 같은 단지의 호가 변화를 2~3주 지켜보는 방법이 있습니다.
팔려는 사람이 점검할 것
내놓은 집과 같은 단지에 등록된 경쟁 물량이 몇 건인지 먼저 세어 봅니다. 최근 실거래가보다 호가가 높으면 조회 수는 있어도 계약이 늦어질 수 있습니다.
서울 아파트 매물을 내놓는 입장이라면 호가를 한 번 정하고 방치하기보다, 등록 후 2~3주 단위로 문의와 같은 단지 신규 등록 건수를 확인해 가격을 조정할지 판단하는 편이 좋습니다. 가격을 낮출 때는 실거래가 신고가 늦게 반영된다는 점을 고려해 최근 한두 달의 호가 변화도 함께 봅니다. 중개사에게 최근 같은 단지에서 실제로 계약된 층과 조건을 물어보면 공개 자료의 공백을 메울 수 있습니다.
단지 시세 조회 순서가 궁금하다면 압구정 현대아파트 시세 조회 방법 글의 절차를 다른 단지에도 그대로 쓸 수 있습니다. 전세를 함께 본다면 소형 아파트 전세 시세 조회 방법도 참고하세요.
자주 묻는 질문
호가 물량 8만 건은 팔리길 기다리는 집 수인가요?
아닙니다. 집주인이 원하는 가격으로 등록한 건수이고, 중복 등록이나 계약 뒤 남은 광고가 섞일 수 있어 어림값으로 봐야 합니다.
실거래가가 바로 안 보이는 이유는 무엇인가요?
계약 후 30일 안에 신고하기 때문입니다. 최근 계약은 몇 주 늦게 반영되므로 지난달 거래는 비어 보일 수 있습니다.
사이트마다 건수가 다른데 어느 것을 믿나요?
수집 방식과 중복 처리가 달라서입니다. 한 사이트를 정해 같은 방식으로 날짜별 변화를 비교하세요.
지금이 사야 할 때인가요?
이 글의 수치는 2026년 10월 말 기준 보도 내용이며 매수 시점을 알려 주지 않습니다. 최신 실거래가와 본인 자금 계획을 기준으로 판단하세요.