보증금 돌려받는 순서, 임차권등기부터 지급명령·소송까지
보증금을 만기에 못 받을 때 통보, 임차권등기, 내용증명, 지급명령·소송, 강제집행 순서와 준비물, 집주인이 뺄 수 있는 항목을 2026년 11월 기준으로 정리했습니다.
보증금을 만기에 돌려받는 순서는 '통보 → 임차권등기 → 내용증명 → 지급명령·소송 → 강제집행'입니다. 집주인이 미루거나 깎으려 할 때 어디서 무엇을 하면 되는지 차례대로 정리했습니다. 2026년 11월 기준이며, 세부 서식은 대법원 전자소송 사이트에서 최종 확인하세요.
만기 전에 해둘 일
계약이 끝나기 6개월~2개월 전에 갱신하지 않겠다는 뜻을 문자나 내용증명으로 남겨 둡니다. 두 달 전까지 아무 말이 없으면 같은 조건으로 자동 연장되는데, 이때도 임차인은 해지를 통보하고 3개월이 지나면 계약을 끝낼 수 있습니다.
가장 중요한 것은 전세금을 받기 전에는 전입신고를 빼거나 이사하지 않는 것입니다. 대항력과 우선변제권이 사라지면 집이 경매로 넘어갈 때 불리해집니다.
대항력은 집을 넘겨받고 전입신고를 마친 다음 날부터 생기며, 집주인이 바뀌어도 새 주인에게 계약을 주장할 수 있는 힘입니다. 우선변제권은 여기에 확정일자까지 받아 두었을 때 경매 배당에서 후순위 채권자보다 먼저 돌려받는 권리입니다. 만기가 다가오면 계약서에 확정일자가 찍혀 있는지, 등기부에 새로 잡힌 근저당이나 압류가 없는지 다시 열람해 두면 이후 대응 방향을 정하기 쉽습니다.
이사가 급하다면 임차권등기명령
계약이 끝났는데 돈을 못 받았고 이사를 가야 한다면, 먼저 관할 법원에 임차권등기명령을 신청합니다. 집주인 동의는 필요 없습니다. 등기부등본에 기재된 것을 확인한 뒤에 전출해야 기존 권리가 유지됩니다.
- 임대차계약서 사본
- 주민등록등본
- 건물 등기사항증명서
- 신청서(전자소송으로 제출 가능)
등기가 끝나면 이사를 하거나 주민등록을 옮겨도 대항력과 우선변제권이 그대로 이어집니다. 신청서에는 계약 내용과 계약 종료 사실, 아직 돌려받지 못한 금액을 분명히 적어야 하고, 이사 전에 등기부등본을 직접 떼어 임차권등기 기재 여부를 눈으로 확인해야 합니다.
집주인이 깎겠다고 할 때
반환 금액에서 뺄 수 있는 것은 임차인이 진 채무로 한정됩니다. 민법과 대법원 판례의 기준은 아래와 같습니다.
| 항목 | 공제 |
|---|---|
| 밀린 월세와 지연이자 | 가능 |
| 미납 관리비·공과금 | 가능 |
| 임차인 과실로 생긴 파손 수리비 | 가능 |
| 오래 살아 낡은 도배·장판 | 불가 |
| 햇빛·습기로 인한 자연 변색 | 불가 |
보증금에서 빼는 돈은 항목마다 근거 자료가 있어야 합니다.
분쟁을 줄이려면 입주 때와 퇴거 때 집 안 상태를 날짜가 나오는 사진이나 영상으로 남겨 두세요. 관리비와 공과금은 퇴거 당일 검침 값으로 정산하고, 관리사무소 확인서나 납부 영수증을 챙겨 두면 불필요한 공제를 막을 수 있습니다.
끝내 못 받을 때 청구 순서
- 내용증명: 반환 기한과 금액, 공제에 대한 입장을 적어 우체국으로 보냅니다.
- 지급명령: 상대가 송달 후 2주 안에 이의하지 않으면 확정됩니다. 이의하면 소송으로 넘어갑니다.
- 반환 소송: 전자소송으로 혼자서도 가능합니다. 계약서, 통보 기록, 이체 내역이 증거입니다.
- 강제집행: 판결 후 부동산 경매나 예금·채권 압류로 회수합니다.
내용증명은 같은 내용으로 3부를 만들어 보내는 사람, 받는 사람, 우체국이 각각 한 부씩 보관합니다. 계약 당사자와 주소, 계약 기간, 돌려받을 금액, 입금 기한과 계좌를 빠짐없이 적고 기한 안에 지급하지 않으면 법적 절차를 밟겠다는 문구를 넣으세요. 지급명령은 서면 심리만으로 진행되고 소송보다 인지대가 낮아 부담이 적지만, 집주인이 이의하면 일반 소송으로 바뀐다는 점을 염두에 두어야 합니다.
집 비워주기와 돈 반환은 동시에 이행하는 관계입니다. 보증금을 받을 때까지 점유를 유지할지, 임차권등기 후 열쇠를 넘길지 먼저 정해야 대응이 흔들리지 않습니다.
아직 계약 중이라면 반환보증 가입 지원
다음 계약을 앞두었다면 반환보증 가입을 검토할 만합니다. 일부 지자체는 가입 비용을 최대 40만 원 한도로 지원하지만, 대상·금액·접수처는 지역마다 다르고 예산이 끝나면 마감됩니다. 거주지 공고와 정부24에서 올해 기준을 확인하세요.
자주 묻는 질문
도배·장판 비용을 다 내야 하나요?
아닙니다. 통상적인 사용으로 낡은 부분은 임차인 부담이 아니고, 과실로 훼손한 부분만 해당합니다. 보증금에서 임의로 뺀다면 항목별 견적과 근거를 요구하세요.
소송 중에 이사를 가도 되나요?
임차권등기가 등기부에 기재된 것을 확인한 뒤라면 가능합니다. 기재 전에 주소를 옮기면 권리가 약해집니다.
보증금을 늦게 받으면 이자도 받나요?
소송에서 지연이자를 함께 청구할 수 있습니다. 이율과 기산일은 사안마다 달라 소장 작성 때 확인해야 합니다.
보증금 문제는 이사 전 등기와 기록이 남는 통보, 두 가지가 핵심입니다.