은마아파트 평형 구성과 재건축 후 배정, 분담금 확인법

은마아파트 평형은 전용 76㎡(흔히 31평)와 전용 84㎡(34평) 두 가지뿐입니다. 전체 4,424세대 가운데 31평 세대가 2,674세대, 34평 세대가 1,750세대로, 대략 6 대 4 비율입니다.

재건축 소식이 이어지면서 "내 집은 신축에서 몇 ㎡를 받고, 얼마를 더 내나"를 묻는 분이 많습니다. 아래에서 현재 면적 구성, 신축 면적, 추정 분담금, 그리고 지금 해야 할 확인 사항을 순서대로 정리합니다. 기준은 2026년 11월 3일 현재 보도된 내용입니다.

먼저 지금 단지가 어떤 면적으로 이뤄져 있는지 보겠습니다. 이 단지는 1979년에 준공됐고, 아파트 28개 동이 모두 14층입니다. 대부분 복도식이며 한 층에 8호 안팎이 엘리베이터 1대를 함께 씁니다.

현재 면적별 세대수와 전용면적

예전 방식의 '평'은 공급면적 기준이고, 지금 서류에 쓰는 ㎡는 전용면적 기준입니다. 그래서 같은 집을 두고 31평, 76㎡ 두 가지 표현이 함께 쓰입니다.

비율로 환산하면 31평 세대가 약 60%, 34평 세대가 약 40%입니다. 조합원 총회나 투표에서 76㎡ 소유자의 비중이 더 크다는 뜻이기도 합니다.

대지지분은 자료마다 소수점이 조금씩 다를 수 있습니다. 감정평가와 분담금 계산의 바탕이 되는 값이니, 등기부등본의 토지 면적으로 직접 확인하는 편이 안전합니다.

표의 값대로라면 두 면적의 대지지분 차이는 약 1.7평입니다. 전용면적은 8㎡ 차이지만, 재건축에서는 건물보다 땅의 몫이 권리를 가르는 기준이 되므로 이 차이가 종전자산 평가와 분담금에 그대로 영향을 줍니다.

은마아파트 평형은 76㎡와 84㎡ 두 종류이고, 재건축 때 내 몫은 이 면적과 감정가에서 출발합니다.

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재건축 후 달라지는 세대 구성

계획대로라면 기존 4,424세대가 지하 6층~지상 49층, 29개 동, 5,850세대로 바뀝니다. 사업시행계획인가는 2026년 7월에 받은 것으로 보도됐고, 착공 목표는 2028년입니다.

늘어나는 세대 가운데 공공임대 909세대와 공공분양 195세대가 포함되고, 일반분양은 약 340세대로 알려져 있습니다. 조합원에게 돌아가는 물량이 넉넉하지 않다는 뜻이어서, 면적 선택이 몰릴 때는 순번이 중요해집니다.

세대수 자체는 4,424세대에서 5,850세대로 1,426세대가 늘어나는 셈입니다. 이 증가분에서 공공임대와 공공분양이 차지하는 몫이 크기 때문에, 일반분양으로 얻는 수익은 기대만큼 크지 않을 수 있고 이는 분담금 계산에도 영향을 줍니다.

현재 은마아파트 평형 구성이 두 가지뿐이라 선택지가 단순해 보이지만, 실제 배정은 면적만으로 정해지지 않습니다. 같은 76㎡ 소유자끼리도 대지지분과 종전자산 감정가가 다를 수 있고, 인기 면적에 신청이 몰리면 감정가 순위가 결과를 가릅니다.

신축에서 조합원이 고를 수 있는 면적은 59㎡, 76㎡, 84㎡, 그보다 큰 면적까지 나뉩니다. 같은 면적을 신청하는 것이 가장 단순하고, 큰 면적을 원하면 경쟁이 붙습니다.

같은 면적을 받는 경우

34평(84㎡) 소유자가 신축 84㎡를 받는 경우가 가장 많이 거론됩니다. 31평(76㎡) 소유자는 신축 76㎡를 받는 것이 같은 면적 신청에 해당합니다.

큰 면적을 원하는 경우

작은 면적 소유자가 84㎡ 이상을 신청하면 차액이 크게 늘어납니다. 한 보도에서는 76㎡ 소유자가 84㎡를 택할 때 분담금이 7억 4천만 원대로 제시됐습니다. 큰 면적은 감정가 순위가 높은 순서대로 배정되므로, 신청한다고 모두 받는 것이 아닙니다.

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추정 분담금은 얼마나 늘었나

2026년 9월 24일 전후로 조합이 알린 추정치에 따르면, 84㎡ 소유자가 신축 84㎡를 받을 때 분담금은 약 4억 3,000만 원입니다. 같은 조건의 추정치가 2025년 9월 1억 8,000만 원, 2026년 5월 3억 2,000만 원이었으니 1년 사이 2억 5,000만 원이 늘었습니다.

구간별로 나눠 보면 2025년 9월에서 2026년 5월 사이에 1억 4,000만 원, 2026년 5월에서 9월 사이에 1억 1,000만 원이 올랐습니다. 넉 달 남짓한 기간에 1억 원 넘게 뛰었으니, 앞으로 나올 수치도 계속 확인해야 합니다.

분담금이 늘어난 이유로는 공사비 상승, 조합원 분양가 조정 등이 꼽힙니다. 일반분양가가 낮아지거나 공사비가 더 오르면 금액은 다시 움직일 수 있습니다.

분담금은 대체로 신축 조합원 분양가에서 내 종전자산 감정가를 뺀 차액으로 이해하면 됩니다. 그래서 은마아파트 평형별로 분담금을 비교할 때는 신축 면적뿐 아니라 내 감정가가 얼마로 통지됐는지를 함께 봐야 하고, 감정가가 높을수록 차액은 줄어듭니다.

중요한 점은 이 금액이 확정액이 아니라 추정치라는 것입니다. 76㎡ 소유자의 같은 면적 분담금은 보도마다 수치가 달라, 본인 몫은 조합이 개별로 안내하는 자료를 기준으로 봐야 합니다.

분담금은 관리처분계획 인가 때 확정됩니다. 지금 숫자는 판단 자료일 뿐, 약정된 금액이 아닙니다.

분양신청 이후 확인할 순서

조합원 분양신청은 2026년 9월 23일부터 10월 30일까지 받는 것으로 보도됐습니다. 접수 기간이 끝난 시점이라, 신청서를 냈는지 여부와 선택한 면적을 먼저 점검해야 합니다.

1. 제출한 분양신청서 사본에서 1·2·3지망 면적을 확인합니다.
2. 조합이 보낸 개별 통지서의 종전자산 감정가를 확인합니다.
3. 같은 면적 기준 분담금과 지망 면적 기준 분담금을 나란히 계산합니다.
4. 납부 시기와 방식(계약금·중도금·잔금)을 조합 공지로 확인합니다.
5. 관리처분계획 총회 일정과 공람 기간을 챙깁니다.

뒤 단계인 관리처분계획은 분양 결과를 바탕으로 만들어집니다. 이 단계에서 이의가 있으면 공람 기간 안에 의견을 내야 합니다. 사업 단계 개념이 낯설다면 재건축 대상 조건 확인 방법, 내 아파트 단계 알아보기를 먼저 읽어 보세요.

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매매를 생각한다면 주의할 점

조합원 지위는 거래 방식과 시기에 따라 제한을 받을 수 있습니다. 매수든 매도든 계약 전에 구청이나 조합에 해당 물건의 권리 관계를 확인해야 합니다.

호가는 추정 분담금을 얼마나 반영하느냐에 따라 같은 면적에서도 크게 갈립니다. 호가와 실거래가를 나눠 보는 방법은 재건축 아파트 시세 확인 방법, 실거래가와 호가 구분해 보는 순서에 정리돼 있습니다.

총비용은 매매가에 추정 분담금, 세금, 이주 기간 주거비를 더해 계산해야 합니다. 분담금 4억 3,000만 원은 이 가운데 일부일 뿐입니다.

인테리어 관점에서 보면, 철거가 예정된 단지는 큰 수리를 하기 어렵습니다. 입주까지 살 계획이 짧다면 도배·장판 정도의 최소 보수로 마무리하는 쪽이 비용 면에서 합리적입니다.

자주 묻는 질문

전용 76㎡와 31평은 같은 집인가요?

같은 집입니다. 31평은 공급면적을 평으로 부르는 옛 표현이고, 76㎡는 전용면적 표기입니다. 은마아파트 평형을 말할 때 두 표현이 섞여 나오는 이유입니다.

신축 84㎡ 분담금 4억 3,000만 원은 확정인가요?

아닙니다. 2026년 9월 조합이 공개한 추정치이며, 공사비와 분양가 변화에 따라 달라집니다. 확정은 관리처분계획 인가 단계입니다.

31평 소유자도 84㎡를 받을 수 있나요?

신청은 가능하지만 큰 면적은 감정가 순위로 배정되고, 차액도 큽니다. 지망 순서를 현실적으로 정해 두는 편이 안전합니다.

최신 수치는 어디서 확인하나요?

조합 공지와 개별 통지서가 가장 정확합니다. 서울시 정비사업 정보몽땅에서 단계와 고시도 볼 수 있습니다. 은마아파트 평형별 숫자는 보도마다 차이가 있으니 반드시 공식 자료와 대조하세요.

참고한 자료

• 머니투데이 - 은마·잠실5·한남5 조합원 분양 신청 돌입
• 비즈워치 - 은마 재건축 분담금(2026.9.24)
• 다음뉴스 - 은마 재건축 분담금 3억 급등
• 다음뉴스 - 은마 재건축, 속도 붙었다